생애 첫 주택 공동명의? 단독명의?

계약서를 작성하고, 

까페를 둘러보니 인지세를 납부해야한다고 하여 인지세라는것을 납부했다. 

처음듣는 세금들의 이름을 보며 @_@ 이렇게 어른이 되어가는건가 싶기도하지만.... 너무 복잡해 결국 남편의 손에 다 떠맡기고야 말았다. 

공동명의로 진행할까? 하는 남편의 말에도 뭔가 복잡해짉것같아 그냥 단독명의로 진행해요- 하고 나니 

공동명의를 하면 절세혜택이? 있단 글을 보고 잘못했나? 싶기도 하다. 

 

세금을 내는건 의무이기도 하지만 무조건적으로 내는것보단 공부를 해서 절세를 하면 좋을것같아 

부동산세에 관한 공부를 하고자 책을 검색했다. 

 

마침 구독하고 있는 리디셀렉트에 있는 

<2021 부동산세 완전정복> 

각종 규제로 인해 계속 바뀌어가는 세금 및 정책이지만 그래도 쭉 훑어보는건 나쁘지 않을듯 싶었다. 

 

목차를 보면 

부동산세에 관한 간단한 설명, 

집을 살 때 알아야 할 세금 

집을 보유하고 있을 때 알아야 할 세금 

집을 팔 때 알아야 할 세금 

집을 임대할 때 알아야 할 세금 

집을 물려줄 때 알아야 할 세금 

세금에 관한 사례들을 드라마로 푼 절세극장

 

으로 나뉘어져있다. 

 

이중에서 나는 생애 첫 주택 - 분양에 관한 부분만 자세히 체크하고 나머지는 훑어보았다. 

 

먼저 취득세와 재산세 

 

종부세는 공공분양 74m 인 우리에게는 크게 해당되지 않을듯해서 간단하게 넘겼고, 

 

생애 첫 주택 취득세는 

 

1억 5000만원 이하 주택 : 100%감면
1억 5000~3억(수도권 4억) : 50%감면 

- 생애 최초 주택 구입(연령 혼인여부 무관) 
- 주민등록 세대원 전원 주택 소유 이력 없음
-단독주택 또는 공동주택(오피스텔 제외)
- 취득자와 배우가 소득이 각각 7000만원 이하 
 

이렇게 된다고 하는데 올해까지였던 감면 대상기간이 2023년 12월로 늘어났다는 기사를 봤다. 

우리는 2024년 1월 입주 예정이므로 혜택을 받을 수 있을지 모르겟지만, 그때도 혜택을 받을 수 있었음 좋겠다. 

 

혜택을 받는다면 대략 150-200만원 정도 혜택을 받을 수 있지않을까? 

(수도권 지역 4억 이하) 

 

 

그리고 가장 궁금했던 공동명의?단독명의?

이 부분은 많은 사람들이 궁금해 했던 주제인듯 하다. 

단순히 부부가 함께, 혹시 모르는 미래 등등 감정적인 문제를 배제하고 세금 혜택만으로 볼때 어떤것이 유리할지 궁금했다. 

 

일단 

취득세, 재단세는 절세 효과가 없다고 한다. 

 

취득세와 재산세는 = 지방세 

지방자치단체에 납부하는 세금인데, 실제 거래한 가격이나 공시가격을 기준으로 매겨진다. 가격에 따라 일정한 세율로 과세하기 때문에 공동명의를 하더라도 절세 효과는 없다. 

 

부부가 공동명의로 등기를 하게 되면 취득세를 절반식 납부하면 된다고 한다. 그리고 그 합은 단독명의일때와 같다. 

공동명의로 절세할 수 있는 것은 양도세 ·임대소득세 ·종부세이다. 

이 중 양도세는 부부공동명의를 통한 절세 효과가 가장 크게 나타나는 세금이라고 한다. 

예를 들어 서울의 아파트 2채를 모두 단독명의로 가진 남편이 10년전 4억원에 취득한 아파트를 6억원에 팔았다면, 양도세로 7540만원을 내야한다. 다주택자인데다 양도세율을 48%까지 적용하기 때문에 세금 부담이 크다.
10년 전 취득한 아파트가 공동명의였다면 남편과 아내는 양도세로 각각 2897만 5000원을 내게 된다. 부부가 낼 양도세는 총 5795만원으로 단독명의보다 1745만원을 절감할 수 있다. 각각 250만원의 양도소득 기본공제를 적용했고, 최고세율로 45%로 낮아졌다.  

 

종부세도 개인별로 과세이기 때문에 공동명의가 유리하다.

종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 공시가격 6억원 이상의 주택을 보유한 경우 과세하는데 1세대 1주택의 경우에는 추가로 3억까지 공제해주기 때문에 단독명의여도 9억원까지는 종부세를 면제 받는다. 만약 그 이상 가격의 주택이라면 공동명의로 했을때 각각 6억원의 공제 혜택을 받을 수 있으니 공동명의가 유리하다. 

 

임대소득세도 공동명의를 통해 줄일 수 있다. 

주택 임대수입이 2000만원을 넘으면 매년 5월 종합소득세를 합산해서 내야하지만, 공동명의로 임대소득을 각각 2000만원 이하고 낮추면 분리과세를 적용하게 된다. 분리과세는 특정 소득을 종합소득에 합산하지 않고 별도로 과세하는 것이다. 

 

다른 소득이 없는 배우자와 공동명의를 하더라도 절세효과가 있으며 , 부부 공동명의는 주택을 취득할 당시 하는 것이 유리하다. 

 

이렇게 공동명의의 장점을 알아봤다. 

우리 부부의 경우는 체크해봤을때 공동명의를 해야할 필요성을 느끼진 못했다. 

 

그리고 공동명의에는 단점도 있는데- 

공동명의의 경우 종부세의 고령자·장기보유 특별공제 혜택을 못받는다고 한다. 

만 60세 이상의 사람이 단독 명의로 1주택을 보유하고 있으면 종부세를 10~30%(2021년 20~40%) 공제해주고, 보유 기간이 5년 이상이면 보유 기간에 따라 종부세가 20~50% 감면된다. 2020년에는 고령자공제와 장기보유특별공제를 합쳐 종부세가 70%까지, 2021년 에는 80%까지 감면될 수 있다. 그런데 공동명의는 이런 종부세의 고령자공제와 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다. 

 

공부를 하니 단순히 세금감면의 혜택을 놓치고 가는건 아닌가? 하는 아쉬움이 들었는데- 그렇지만은 않구나 하는 생각이 들었다. 

 

그리고 공부를 하면 꽤 많은 금액을 절세할 수 있구나-라는것도 깨달았다. 

 

앞으로도 꾸준히 공부해야겠다.